Un fallo civil dispuso una “servidumbre real forzosa” por la cual el campo de golf y desarrollo inmobiliario de Las Grutas podrá continuar recibiendo agua a través de un acueducto subterráneo que pasa por un campo privado. La sentencia obligó también a pagar un resarcimiento a la propietaria de la zona rural.
Además, se dispuso que la Secretaría de Ambiente de la Provincia y la Agencia de Protección Ambiental de San Antonio realicen una permanente evaluación del acueducto y el impacto de los piletones instalados en el campo privado.
Los antecedentes
El agua proviene de desechos cloacas y es de muy buena calidad para el riego. Antes del inicio del desarrollo inmobiliario y de campo de golf, en 1998, los impulsores realizaron un convenio con Aguas Rionegrinas para poder utilizar el líquido.
Entonces, trazaron un acueducto que pasa por un campo privado. El caño está a poco más de un metro de profundidad. Hace algunos años, la propietaria del campo comenzó a restringir los ingresos, y explicó que le genera inconvenientes, como filtraciones y malos olores.
La urbanizadora inició un trámite judicial para que se “disponga el establecimiento de servidumbre forzosa de acueducto con efecto erga omnes” -es decir, aplicada a todos- ya que es la única forma de mantener el riego en el sector.
Manifestó que “la servidumbre de acueducto cuyo objeto es el riego del predio, es esencial y necesaria para el desarrollo y la explotación económica del mismo, que se trata de un desarrollo inmobiliario con zonas destinadas a parcelas para la construcción de viviendas particulares, con amplios jardines, de propiedad exclusiva; y zonas de propiedad común que son grandes espacios verdes destinados a esparcimiento y una cancha de golf”.
Señaló que toda la “zona verde” de “las parcelas de propiedad común del consorcio parcelario, césped de la cancha de golf y forestación de los boulevares y veredas se riega con efluentes cloacales de la ciudad de Las Grutas”.
Expresó que el campo “es el camino más corto, por lo que obtuvo en 1998 la autorización verbal para entrar en el campo y realizar los trabajos” y luego firmó un “contrato gratuito de servidumbre, por el que obtuvo la autorización para que el caño esté colocado donde se encuentra, y la autorización para que personal capacitado ingrese al campo a realizar las reparaciones y tareas de mantenimientos pertinentes”.
Por su parte, la propietaria del campo desconoció el convenio e indicó que “las piletas construidas en su inmueble provocan un olor nauseabundo tan insoportable que afecta su valor de mercado y el desarrollo inmobiliario como el que se pretende realizar a corto o mediano plazo, agravado en el verano cuando las aguas cloacales se derraman en diferentes sectores provocando daños aún mayores”.
El fallo
La sentencia comienza definiendo la servidumbre forzosa: son “aquéllas que la ley autoriza e impone, con prescindencia de la voluntad u oposición del titular del fundo sirviente. Si se dan determinadas circunstancias, un titular de un derecho real sobre un inmueble puede obligar a su vecino a soportar una servidumbre , aunque no quiera la ley lo impone”.
Luego desarrolla un argumento ambiental: “resulta evidente que la tutela del ambiente importa el cumplimiento de los deberes que cada uno de los ciudadanos tienen respecto del cuidado de los ríos, de la diversidad de la flora y la fauna, de los suelos colindantes, y de la atmósfera.
Estos deberes son el correlato que esos mismos ciudadanos tienen a disfrutar de un ambiente sano, para sí y para las generaciones futuras, porque el daño que un individuo causa al bien colectivo se lo está causando a sí mismo”.
Agrega que “la mejora o degradación del ambiente beneficia o perjudica a toda la población, porque es un bien que pertenece a la esfera social y transindividual, y de allí deriva la particular energía con que los jueces deben actuar para hacer efectivos estos mandatos constitucionales”.
Al analizar la prueba, tiene en cuenta el contrato celebrado entre Aguas Rionegrinas S.A. y la urbanizadora. “Surge que la servidumbre que acuerdan constituir incluye la instalación de la cañería, de un estanque de aireación aledaño a la traza del acueducto, equipos de bombeo y tendido eléctrico que deberá ser subterráneo; que la empresa construirá a su cargo de forma que el mismo no altere la normal explotación del establecimiento rural, debiendo cercar el estanque para que sea inaccesible para el ganado”, dice.
Testigos coincidieron en que el agua es fundamental, que el proyecto se hizo en base a la disponibilidad de ese agua de cloacas. Un testigo aseguró que actualmente trabaja en una plantación de olivos al lado que también se riega con aguas de la planta cloacal que viene por otro caño. El agua es buena para la plantación. Se le hace un filtrado al agua. En el Club se le hacía un filtrado similar, por medio de unos anillos. El sistema de riego en el Club es por aspersión, y en los olivos por goteo.
Los testimonios de la propietaria dieron cuenta de trastornos y arreglos de urgencia que ocurrían incluso de madrugada. También de la aparición de mosquitos y olores por esos derrames.
Finalmente, la jueza analiza que la afectación de la propiedad privada, aunque pueda corresponder por vía judicial, requiere una indemnización: “la indemnización es un elemento adjunto a la servidumbre forzosa. Las servidumbres llevan consigo la obligación de indemnizar a quien las soporta, ya que implica un aprovechamiento del dominio del predio sirviente a favor de quien resulta beneficiario de la misma, y encuentra su fundamento legal en la inviolabilidad a la propiedad que establece el art. 17 de la CN”, dice el fallo.
Agrega que “como se trata de una afectación en el ejercicio del derecho de propiedad en virtud del perjuicio positivo susceptible de apreciación económica que ello acarrea con motivo de la ocupación física de un espacio determinado por el que se ve imposibilitado su uso; la determinación de la indemnización por la afectación de la servidumbre tendrá en consecuencia el carácter de permanente y deberá tenerse en cuenta el valor económico de dicho espacio y el perjuicio directo causado al resto del inmueble”.
Finalmente, hizo lugar a la servidumbre con una extensión de 6 metros de ancho a lo largo de todo el recorrido de las instalaciones de las cañerías subterráneas,
Fuente: Prensa Poder Judicial Rio Negro